Türkiye’de ikinci el konut satışlarında düşüş yaşanırken, mülk sahiplerinin yüksek fiyat talepleri alıcı ve satıcı arasındaki anlaşmazlığı artırıyor. TÜİK verilerine göre, Eylül 2026’da sıfır konut satışları geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 3,9 artışla 51 bin 519’a ulaşırken, ikinci el konut satışları yüzde 15,3 azalarak 90 bin 871’e düştü.
İkinci el konut piyasasındaki durgunluğun başlıca nedenleri arasında, bazı bölgelerde eski dairelerin sıfır konutlarla benzer fiyatlardan satışa sunulması gösteriliyor. Ev sahiplerinin fiyat belirlerken ilan sitelerindeki benzer konutları esas alması, ancak bu rakamların gerçek satış bedellerini yansıtmaması, piyasadaki fiyat beklentilerinin yükselmesine yol açıyor.
Buna eski binaların bakım, tadilat, deprem güvenliği ve yenileme maliyetleri de eklenince alıcılar aynı bütçeyle daha yeni konutlara yöneliyor. Satıcılar ise bekledikleri rakamı bulamayınca ilanlarını uzun süre yayında tutuyor. BETAM verilerine göre satılık konut ilanlarının kapanma yaşı eylül ayında 57,6 güne yükselirken, konut talep endeksi de aylık yüzde 6,4 geriledi.
İLAN SÜRELERİ ARTIYOR
Gayrimenkul sektörü temsilcileri, ikinci el piyasasında fiyatın artık satışın önündeki en önemli engellerden biri hâline geldiğine dikkati çekiyor. Uzmanlara göre ev sahipleri çoğu zaman kendi konutlarının değerini çevredeki ilanlara bakarak belirliyor, ancak ilandaki fiyat ile alıcı ve satıcının anlaşarak gerçekleştirdiği gerçek satış bedeli arasında önemli farklar oluşabiliyor.
Özellikle yüksek fiyatla ilana çıkarılan konutlar uzun süre alıcı bulamazken, satış yapmak isteyen malikler zamanla indirim yapmak mecburiyetinde kalıyor. Yeni projelerde sunulan ödeme seçenekleri, garanti ve daha düşük bakım ihtiyacı da ikinci el konutların rekabetini zorlaştırıyor. Sektör temsilcileri, ilan fiyatlarının değil gerçekleşen satışların esas alınması gerektiğini, gerçekçi fiyat belirlemeyen ev sahiplerinin satış sürecini uzattığını vurguluyor.
KİRA GETİRİSİ DE HESABA KATILMALI
Konut yatırımlarında kira geliri, alıcıların tercihlerini belirleyen önemli faktörlerden biri olarak öne çıkıyor. Satış fiyatlarının kiralardan daha hızlı yükselmesi, yatırımın kendini amorti etme süresini uzatırken özellikle eski ve pahalı dairelerin cazibesini azaltıyor. Yatırımcılar artık yalnızca konutun ilerleyen yıllarda değer kazanma ihtimalini değil, satın alma maliyetini kira geliriyle kaç yılda karşılayabileceklerini de hesaplıyor. Bu nedenle yüksek fiyatlı ikinci el konutlara yönelik yatırımcı ilgisi zayıflıyor.
UCUZ EVİN GİZLİ FATURASI
İkinci el konutlar her zaman avantaj anlamına gelmiyor. Özellikle eski binalarda elektrik ve su tesisatı, çatı, asansör, yalıtım ve ortak alanların yenilenmesi ciddi maliyet oluşturabiliyor. Mutfak ve banyo tadilatıyla birlikte kapsamlı yenileme ihtiyacı, başlangıçta cazip görünen fiyatı önemli ölçüde yukarı taşıyabiliyor. Alıcılar artık yalnızca evin satış bedelini değil, taşındıktan sonra karşılaşacakları masrafları da hesaplıyor. Bu sebeple bazı konutlarda düşük etiket fiyatı, toplam maliyet hesabında avantajını kaybediyor.
DEPREM GÜVENLİĞİ FİYATIN ÖNÜNE GEÇTİ
İkinci el konut tercihlerinde binanın yaşı ve deprem güvenliği giderek daha belirleyici oluyor. Aynı mahallede bulunan iki daire arasında yalnızca metrekare veya kat farkı değil, binanın yapım yılı, zemin özellikleri, taşıyıcı sistemi ve varsa performans raporu da tercihleri değiştirebiliyor. Alıcılar eski binalarda düşük fiyatın yanında muhtemel güçlendirme veya kentsel dönüşüm maliyetini de üstlenmek istemiyor. Bu sebeple konum avantajı yüksek olsa bile yapısal güvenlik konusunda soru işaretleri bulunan konutlar, alıcıların karar aşamasında dezavantaj yaşayabiliyor.
