Bu minik yapılar kimi için doğayla uyumlu sade bir hayatın simgesi, kimi içinse tekerlekli bir gecekondu ya da konut krizine karşı geliştirilen küçük bir villa alternatifi. Pandemi sonrası hızlanan şehirden uzaklaşma eğilimi, buna eşlik eden deprem endişesi ve konut fiyatlarındaki sert yükseliş, “tiny house”lara yönelik ilgiyi bir anda görünür biçimde artırdı.
Bugün birçok kentin çeperinde ya da tatil beldelerinin dış halkalarında adeta “tiny house pazarları” sıralanıyor. Taşınabilir olmaları ve ruhsat gerektirmemeleri nedeniyle bu yapılar, bir yaşam tarzı seçeneği gibi sunuluyor; ancak aynı zamanda hızla büyüyen, düzenlemeleri henüz oturmamış bir ticari alana da dönüşmüş durumda.
Mevzuatın güncel uygulamayı yakalayamaması ve denetim eksikliği, tiny house’ların özellikle tarım arazilerine yayılmasına yol açıyor. Bir dönem ekim-dikimin yapıldığı alanlarda artık bu yapılar yükseliyor; çivi çakmanın bile yasak olduğu SİT bölgelerinde bile rastlanabiliyor. Tarım topraklarının daraldığı, iklim değişikliği ve kuraklık tehdidinin giderek büyüdüğü bir dönemde uzmanlar bu kontrolsüz yayılmanın ciddi bir çevresel ve tarımsal krize zemin hazırladığı konusunda uyarıyor.
Kayıt dışı bir sektör olduğu için tiny house pazarına ilişkin resmi istatistik bulunmuyor. Üreticilerin kendi tahminleri, bugüne kadar toplamda 10–12 bin civarında tiny house üretildiği yönünde. Çeşitli piyasa analizlerinde aylık satışların 300’ün üzerine çıktığı, talebin ise son iki yılda yaklaşık yüzde 80 oranında arttığı ifade ediliyor.
Farklı firmalar yılda birkaç yüz ile birkaç bin arasında üretim kapasitesine sahip olduklarını söylüyor. Ancak bu büyüme, kayıt dışı üretim ve tarım arazilerindeki izinsiz yerleşimlerle birlikte ilerlediği için sektörün gerçek hacmini ölçmek bugün neredeyse imkânsız.
Üretici firmalardan biri, MODSİS Modüler Yapı Sistemleri. Hem Avrupa’ya hem Ortadoğu’ya ihracat gerçekleştiren firma, bireysel müşteriden daha çok turizm işletmelerine yönelik üretim yapıyor. Firmanın tiny house fiyatları 30 bin Euro ile 100 bin Euro arasında. Fiyatlar ise müşterilerin taleplerine, oda sayısına ve büyüklüğüne göre değişiyor.
Şirketin Eş Başkanı Erhan Bilal, sektörün büyümesi için şehir ve bölge planlamalarında tiny house alanlarının da olması gerektiğini savunuyor:
“Konuta alternatif yaşam alanları planlıyoruz. Yönetmeliklerde karavan alt yapısı zorunluluğunun çıkarılması, belki sadece modüler yapı ya da kaldırabilir modüler yapı şeklinde tanımlanması, tiny house’ları daha ekonomik ve ulaşabilir hale getirecektir. Bu da insanların yaşam ve barınma ihtiyaçlarını karşılayacaktır.
Olası bir deprem durumunda en azından bir kaçış noktası oluşturulabilir. Kentsel dönüşüm projelerinde insanların mevcut konumlarında kalabilmelerinin önü de açılabilir böylece. Sektörün bu yüzden desteklenmesi gerekiyor.”
Araç mı, yapı mı?
Peki yönetmeliklerde nasıl tanımlanıyor tiny house’lar? Avukat Cansel Koç, tiny house’ların tekerlekli ve tekerleksiz olarak ikiye ayrıldığını söylüyor.
Tekerleksiz olanlar İmar Kanunu’na bağlı. Ama yapı için bir imar ruhsatı alınmıyor. Sadece imarlı arazi üzerine inşa ediliyor.
Tekerlekli tiny house’larda ise durum farklı. Bunlar araç statüsünde ancak motorları olmadığı için römork kabul ediliyorlar. Karayolları Trafik Kanuna’na tabii olan bu yapılar, motorlu taşıtlar vergisinden muaf. Taşınmaz olmadıkları için emlak vergisinden de muaflar. Tüm bu muafiyetler, tekerlekli tiny house’ları daha cazip hale getiriyor.
Kritik ağırlık: 3 bin 500 kg
Avukat Uğur Cebeci de tiny house’ların ağırlığına göre sınıf belgesi aldığına dikkat çekiyor:
“Ağırlığı 3 bin 500 kilo veya altındaysa ‘O2 sınıfı römork’ olarak trafiğe çıkar, plakası olur ve her sene muayeneye girer. Bu tip tiny house’lar araç yani karavan sayılır, araç olarak tescil edilirler ve BE sınıfı ehliyetle aracınızın arkasında çekebilirsiniz.”
Ancak tiny house ağırlığı 3 bin 500 kiloyu geçerse O3 sınıfı yani ağır römork oluyor. Bu durumda karavan olarak tescil etmek zorunlu hale geliyor. C veya CE sınıfı ehliyet gerekiyor. Belediyeler ise bunu genellikle ‘taşınabilir konut’ değil ‘yapı’ olarak görüyor. Bu nedenle üreticiler genellikle 3 bin 500 kilo sınırını aşmamak için hafif malzemeler kullanıyor.
Tiny house beton temele veya sabit platforma monte edilmişse, kalıcı elektrik, su, atık su bağlantıları yapılmışsa artık ‘yapı’ statüsünde oluyor. Avukat Cebeci, “3194 sayılı İmar Kanunu gereğince bunlar yapı ruhsatlı olmalıdır, aksi takdirde ‘ruhsatsız yapı’ sayılır ve yıkım, para cezası gibi yaptırımlarla karşı karşıya kalınabilir” uyarısında bulunuyor.
Zeytinlikler, ‘hobi bahçesi’ adı altında satışta
Yasal çerçevede bazı düzenlemeler bulunsa da mevzuattaki boşluklar, özellikle tarım arazilerine tiny house yerleştirmeyi neredeyse zahmetsiz hale getiriyor.
Sahibinden.com’da kısa bir tarama yaptığınızda tablo açıkça ortaya çıkıyor. Örneğin Muğla’nın Milas ilçesine bağlı Çamovalı mahallesinde çok sayıda tarım arazisinin satışa çıkarıldığı görülüyor.
685 metrekarelik bir parsel için “imarlı” ifadesi kullanılmış ve 1 milyon TL fiyat istenmiş. İlanın açıklama bölümünde “Milas ve havaalanına 12 km mesafede. Doğa içinde, gerçek köy hayatı yaşamak isteyenler için dere ve orman kenarında. Ekolojik çiftlik. Dört mevsim sürdürülebilir yaşam” gibi albenili cümleler sıralanıyor.
Aynı bölgede 2 bin 999 metrekarelik farklı bir arazi 2 milyon 600 bin TL’ye pazarlanıyor. Bu kez imar durumu “tarla” olarak belirtilmiş; ancak yine de hobi bahçesi, tiny house veya prefabrik yapı için kullanılabileceği özellikle vurgulanmış.
Bir diğer ilanda ise Milas’ın Hisarcık mahallesindeki bir zeytinlik satışa sunulmuş. Hukuken üzerine çivi dahi çakılması yasak olan bu zeytinlik, ilanda “hobi bahçesi olarak değerlendirilebilir” şeklinde tanıtılıyor. 2 bin 639 metrekare büyüklüğündeki bu alan için istenen fiyat 1 milyon 50 bin TL.
Emlak uzmanından alıcılara uyarı
Emlak uzmanı Sevil Ece Gümüş Kapar, tiny house yerleştirmek için tarım arazisi satın almak isteyenleri uyarıyor.
Türk Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Kapar, “Her ilan çok doğru değil. O yüzden alacak olanların mutlaka belediyeye gidip sorması lazım. Bazı yerlerde tarım müdürlüğünden izin almaları gerekiyor. Bir yere tiny house koyabilmek için elektrik, su ve yolunun olması şart. Zeytinlik, narenciye bahçesi gibi büyük alanlarda tarım müdürlüğü depolama hakkı veriyor. Bu hak tiny house için kullanılıyor” diyor.
Bir zeytinliğe yasal olarak tiny house yerleştirmek mümkün değil. Ama tekerlekli olursa iş değişiyor. Sırf bu yüzden göstermelik tekerlek yerleştirenler var.
Bodrum ve Milas'ta tarla fiyatları fırladı
Ekim ayında, Köyceğiz, Yatağan ve Kavaklıdere’deki tarla fiyatlarında, yüzde 80 oranında dikkat çekici bir artış oldu. Emlakçılar bu artışı tiny house salgınıyla ilişkilendiriyor.
Bodrum ve Milas’ın köyleri de çok tercih edilen yerler. Çünkü Bodrum’da 3,5 milyon liraya ev bulamazken, tarla statüsünde bir arazi alıp üzerine 500-600 bine bir tiny house koyabiliyorsunuz.
Bodrum Ziraat Odası Başkanı Mehmet Melengeç ise tarıma ve köylüye devlet desteğinin yetersiz olması nedeniyle bu tip yapılaşmaların önünün açıldığına dikkat çekiyor.
“Bodrum turizm bölgesi. Herkes tarımdan uzaklaşmış durumda ve imar beklentisinde. Ama inşaat rantı tarımı ikinci plana iterken bir de arsa sahipleri imar beklentisine giriyor. Her yer inşaat her yer imar olursa yaşam nasıl sürer?” diye soruyor.
Tarımdan gelir elde edilmediğini, bu nedenle köylünün araziyi iki katına sattığını belirten Melengeç, tarım alanlarının daraldığını, bunun da güvenli gıdaya ulaşımda tehdit oluşturduğunu söylüyor.
Trakya da risk altında
Sadece Ege ve Akdeniz değil, Trakya'nın tarım arazileri de risk altında. Trakya bölgesi özellikle buğday ve ayçiçeği açısından verim olarak çok yüksek bir bölge. Tiny houselar ise bu verimliliğe bir tehdit oluşturuyor. Hatta gıda güvenliği açısından bir felaket kapıda...
Trakya Tohumcular Derneği Başkanı, Ziraat Yüksek Mühendisi İbrahim Toruk, tiny house’lardaki artışa dikkat çekerek, şu bilgileri aktardı:
“Özellikle Yıldız Dağları'nın eteklerinde, Kırklareli, Saray, Lüleburgaz’ın belli bir kısmı, Edirne ili Enez, Meriç bölgesi, Tekirdağ ve çevre ilçelerinde müthiş bir yapılanma var. Bir dekar tarla alabileceğiniz paranın dört katını bir dönüm yere teklif ediyorlar. Köylü de satıyor arazisini. Sonra buralara bir kulübe ya da tiny house konuluyor.
Bir dekar yere buğday ektiğimizi düşünelim; buradan 500 kilo verim alabilecekken, ekilmeyip hobi bahçesi haline getirilirse genel üretimde problem yaratıyor. 10 bin tane olunca, 10 bin dekar yerden bahsediyoruz. Gelecek açısından, üretim açısından, sürdürülebilirlik açısından istenmeyen sonuçlar ortaya çıkarabiliyor.
Yerel yönetimler, kamu da bunları yıkmak istemiyor ama bunun ileride acısını çekeceğiz. Bundan 10 yıl önce sekiz üründe dünya birincisiydik, şimdi üç ürüne düştük. Özellikle pandemide gördük ki, dağıtım yolları kapandığında ithal gıdaya ulaşamıyorsunuz. Dünyada çoğaltılamayan tek şey toprak. Üretim yerine bu alanları bu tip yapılarla doldurursanız üretiminiz azalacak. Bu da güvenli gıdaya erişim problemini ortaya çıkaracak.”
44 bin nüfusa 4 bin bungalov
Tiny house çılgınlığının vurduğu bir başka adres de Sakarya'nın Sapanca ilçesi. 44 bin nüfuslu ilçede, 4 binden fazla tiny house veya bungalov var. Kar amacı gütmeyen, bağımsız The Black Sea projesinden Cemre Demircioğlu'nun araştırmasına göre, Sapanca Gölü kıyısındaki iki ayrı alanın koruma statüsünün düşürülmesi bu yapıların sayısını artırdı.
Temmuz 2023 ve Ocak 2025’te, göl kıyısının büyük bölümünün statüsü 'Nitelikli Doğal Koruma Alanı'na dönüştürüldü, daha sonra bu statü bir kez daha düşürüldü ve 'Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanları'na indirildi. Yani bu bölgeler üçüncü derece sit alanı haline getirildi. Bu da korunması gereken arazilerde inşaat çılgınlığına yol açtı.
Gerçekten çevreyle uyumlu mu?
Tiny houselar genellikle ‘off-grid’ yani şebekeye bağlı olmadan kendi kendine yeten sistemler olarak tasarlanıyor. Enerji çoğunlukla güneş panelleriyle sağlanıyor. Su ihtiyacıysa taşıma suyla depoların doldurulması, yağmur suyu hasadı ya da kuyu açılması gibi yöntemlerle karşılanabiliyor. Bu nedenle ‘çevreyle uyumlu’ konseptiyle satılıyor ve de talep görüyorlar.
İstanbul Çevre Mühendisi Odası Başkanı Zeynep Gül Karamanlı, tiny houseların çevreyle uyumlu olarak tanımlanmasına tam olarak katılmıyor.
“Bir tiny house’un doğayla gerçekten uyumlu olup olmadığını belirlemek için hangi bölgeye, hangi yoğunlukta kurulduğu, su ve enerjisini nasıl sağladığı, atıksu arıtımını nasıl planlayıp işlettiği gibi birçok faktörü birlikte değerlendirmek gerek. Bu unsurlar göz ardı edildiğinde ‘çevre dostu’ bir modelden söz etmek yanıltıcı olabilir.”
Kuyu suyu kullanımı için izin alınması ve gerekirse uygun bir arıtma sistemi kurulmasının gerektiğini belirten Karamanlı, “Atık su tarafında sızdırmasız fosseptik, kompost tuvalet veya biyolojik arıtma gibi seçenekler mevcut. Burada en kritik nokta sistemlerin teknik standartlara uygun olması. Aksi halde, atık suyun toprağa veya yeraltı sularına karışması hem halk sağlığı hem de çevre açısından ciddi riskler yaratıyor. Tekil örnekler çevre dostu görünebilir ancak sayı arttıkça kontrol, denetim ve altyapı yönetimi güçleşiyor” diyor.
Yatırım aracı oldu
Tiny house’lara yönelik talep turizm sektörünü de hareketlendirmiş durumda. Küçük yatırımcı birkaç tiny house satın alarak kiralama üzerinden gelir elde ediyor. Tiny house köyleri ya da tiny house kamp alanları kuruluyor. Evren Ataç, o isimlerden biri.
Tekne kiralama işi yapan Ataç, cazip bir arsa satışıyla karşılaşınca tiny house piyasasını araştırıyor ve bu işe de giriyor. Datça’da iki tiny house sahibi olan Ataç, “Doğanın içinde olalım, ev konforu gibi olsun ama pratik de olsun dediğimizde tiny house buna bir çözüm. İmarsız alanlara koyabileceğimiz tek şey tiny house. O yüzden ben de bu işe girdim. Hangi müşteriyi istiyorsunuz o önemli, ona göre tasarımını yapıyorsunuz. Ben A plus'a oynuyorum. Dolayısıyla ona göre ürün seçtim” diyor.
Kalanlar memnun, kalabalık aileye uygun değil
Tiny house tesisinde kalma deneyimi yaşamış olanlar ise aile konaklamaları için uygun olmadığını söylüyor.
Ferdi Özdemir “Tiny house’ları tercih etmemin sebebi römork oluşu. İstediğiniz yere çekebiliyorsunuz. Üst katta çift kişilik bir yatağı var. Mutfağı, duşu var. Günlük, haftalık kalanlar için ideal. Ama kalabalık aile için uygun değil” dedi.
Harun Kılıç da tiny houseların ekonomik açıdan uygun olmakla birlikte çocuklu bir şekilde kalmanın zorluklarına dikkat çekti:
“Küçük bir alan ve ses konusunda sıkıntı yaşanıyor. Bazı aileler bir aylığına tutuyor ama kalabalık bir şekilde kalmanın sıkıntılarını görünce daha erken ayrılıyorlar. Tek kişi ya da çiftler için daha cazip.”
