• Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23 Eylül 2025 tarihli kararına göre, ev sahibinin depozitoyu geri vermemesi için kiracıdan kaynaklanan, gerçek ve mahsup edilmesi gereken bir alacağının bulunması şart.

  • Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesi kapsamında kiracı, evin olağan kullanımından doğan eskime ve yıpranmalardan sorumlu tutulamıyor.

  • Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12 Mayıs 2026 tarihli kararında, taşınmazı satan eski malikin depozitoyu yeni malike aktardığını ispatlayamaması halinde iade yükümlülüğünün sürebileceği ifade edildi.

Kiracı ve ev sahibi arasında yaşanan anlaşmazlıkların başında depozito iadesi geliyor. Yargıtay’ın son kararları, güvence bedelinin hangi koşullarda geri verilmesi gerektiği ve evin el değiştirmesi halinde sorumluluğun kimde olacağı konusunda önemli kriterler ortaya koydu.

Depozito uyuşmazlıkları neden yaşanıyor?

Kira sözleşmesinin sona ermesi ve evin boşaltılmasının ardından bazı kiracılar, ödedikleri güvence bedelini geri almakta güçlük çekiyor. Boya ve badana giderleri, evde bulunduğu iddia edilen hasarlar, ödenmemiş faturalar veya taşınmazın satılması, depozito anlaşmazlıklarının sık karşılaşılan nedenleri arasında yer alıyor.

Ancak ev sahibinin depozitoyu istediği gibi kullanması ya da herhangi bir gerekçe göstermeden elinde tutması mümkün değil. Türk Borçlar Kanunu, kiracının sorumluluklarını ve güvence bedelinin iade şartlarını düzenliyor.

Depozito nedir, ev sahibi hangi durumlarda iade etmek zorunda?

Türk Borçlar Kanunu’nda güvence bedeli olarak tanımlanan depozito, kiracının sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya taşınmaza kusurlu kullanım nedeniyle zarar vermesi ihtimaline karşı alınıyor. Ancak bu bedel, ev sahibine parayı süresiz biçimde elinde tutma hakkı tanımıyor.

Hukukçular, kira sözleşmesi sona erdiğinde, ev boşaltılıp anahtarlar teslim edildiğinde kiracının sorumlu olduğu bir borç veya zarar bulunmuyorsa depozitonun iade edilmesi gerektiğini belirtiyor. Ev sahibinin kesinti yapabilmesi için gerçek bir alacağının bulunması ve bu alacağın hukuki dayanağını ortaya koyması gerekiyor. Sadece kendi değerlendirmesine dayanarak depozitonun tamamını ya da bir bölümünü alıkoyması hukuken yeterli görülmüyor.

Yargıtay’dan depozito iadesine ilişkin önemli karar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 23 Eylül 2025 tarihli ve 2024/3882 Esas, 2025/4233 Karar sayılı kararında güvence bedelinin hangi şartlarda iade edilmeyebileceğini ele aldı.

Karara göre ev sahibinin depozitoyu geri vermemesi için kiracıdan kaynaklanan, gerçek ve mahsup edilmesi gereken bir alacağının bulunması gerekiyor. Kiracının sözleşmeye aykırı davrandığı yönündeki genel bir iddia, tek başına yeterli kabul edilmiyor.

Buna göre evinde hasar oluştuğunu veya kiracının bir borcunu ödemediğini ileri süren ev sahibinin, iddiasını somut şekilde ortaya koyması gerekiyor. Zararın gerçekten meydana gelip gelmediği ve miktarı da ayrıca değerlendiriliyor. Karar, depozitonun ev sahibinin kişisel tasarrufuna bırakılmış bir para olmadığını bir kez daha ortaya koydu.

Ev sahibi boya ve badana masrafını depozitodan kesebilir mi?

Kiracıların evden ayrılırken en sık karşılaştığı sorunlardan biri, boya ve badana giderlerinin depozitodan düşülmek istenmesi. Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesine göre kiracı, evi sözleşmeye uygun kullanmasından kaynaklanan olağan eskime ve yıpranmalardan sorumlu tutulamıyor.

Uzun süre kullanılan bir evde duvar boyasının eskimesi, zeminde normal kullanıma bağlı yıpranmalar veya eşyaların zamanla eski hale gelmesi, tek başına depozitodan kesinti yapılmasını gerektirmiyor.

Kırık kapı, hasarlı dolap ya da olağan kullanımı aşan duvar zararları gibi kiracının kusurundan kaynaklanan durumlar ise farklı değerlendiriliyor. Bu durumlarda da talep edilen masrafın gerçek bir zarara dayanması ve kiracıya yüklenebilir olması gerekiyor.

Ev sahibi hasar var diyerek depozitoyu vermiyorsa ne yapılmalı?

Hukukçular, hasar iddiası ortaya çıktığında öncelikle zararın gerçekten mevcut olup olmadığının, kiracının sorumluluğunda bulunup bulunmadığının ve onarım bedelinin belirlenmesi gerektiğini ifade ediyor.

Türk Borçlar Kanunu’nun 335. maddesi de bu konuda önem taşıyor. Düzenlemeye göre ev sahibi, taşınmazı geri alırken gerekli incelemeyi yapmak ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri gecikmeden yazılı olarak bildirmek zorunda.

Olağan bir incelemeyle fark edilebilecek eksikliklerin zamanında bildirilmemesi, kiracının sorumluluğunu ortadan kaldırabiliyor. Bu nedenle ev sahibinin aylar sonra ileri sürdüğü her hasar iddiası kendiliğinden kabul edilmiyor.

Kiracıların hak kaybı yaşamaması için evden çıkarken fotoğraf ve video çekmesi, elektrik, su ve doğal gaz sayaçlarını kayıt altına alması önem taşıyor. Anahtar tesliminin yazılı tutanakla yapılması, ev sahibiyle yazışmaların ve depozito ödemesine ilişkin banka dekontlarının saklanması da öneriliyor.

Kiracı depozitoyu almak için üç ay beklemek zorunda mı?

Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre para olarak verilen güvence bedelinin, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerekiyor.

Ev sahibi, sözleşmenin sona ermesinden itibaren 3 ay içinde kiracıya karşı dava açtığını ya da icra veya iflas takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının talebi üzerine güvence bedelini iade etmekle yükümlü oluyor.

Uygulamada ise depozito çoğunlukla ev sahibine elden ya da havale yoluyla veriliyor. Bu durumda bankaya ilişkin 3 aylık mekanizma doğrudan uygulanmıyor ve kiracı alacağını genel hükümlere göre ev sahibinden talep edebiliyor. Bu nedenle depozitosunu alamayan her kiracının mutlaka 3 ay beklemesi gerektiği yönünde genel bir kural bulunmuyor.

Ev satılırsa depozitoyu eski ev sahibi mi, yeni ev sahibi mi ödeyecek?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12 Mayıs 2026 tarihli, 2026/3664 Esas ve 2026/2960 Karar sayılı kararı bu konuda dikkat çekici bir değerlendirme içeriyor.

Dosyadaki olayda kiracı, evi kiralarken önceki malike 300 dolar depozito ödedi. Taşınmaz daha sonra satıldı ancak kiracıya güvence bedeli iade edilmedi.

İlk derece mahkemesi, yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı haline geldiği gerekçesiyle davayı önceki malik yönünden reddetti. Yargıtay ise depozitonun yeni malike devredildiğinin kanıtlanması gerektiğine dikkat çekti. Önceki malikin bedeli yeni malike aktardığını ispatlayamaması halinde iade yükümlülüğünün devam edebileceği belirtildi.

Karar, evini satan malikin depozito sorumluluğundan kendiliğinden kurtulamayacağını göstermesi bakımından önem taşıyor. Ancak kararın kanun yararına bozma niteliğinde olduğu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 363/2. maddesi gereğince somut davanın tarafları arasındaki sonucu değiştirmediği de belirtiliyor.

Depozitoyu geri alamayan kiracı hangi yollara başvurabilir?

Evi boşalttığı halde depozitosunu alamayan kiracıların öncelikle kira sözleşmesini, ödeme dekontunu, anahtar teslim tutanağını, tahliye tarihini gösteren belgeleri, evin son durumuna ait fotoğrafları ve yazışmaları bir araya getirmesi gerekiyor.

Kiracı, ilk olarak depozitonun iadesini yazılı şekilde talep edebiliyor. Ev sahibinin ödeme yapmaması halinde uyuşmazlığın niteliğine göre icra takibi ya da alacak davası yoluna gidilebiliyor. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce kural olarak zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekiyor.

Depozitonun hangi para birimiyle ödendiği, sözleşme hükümleri, teslim tarihi ve varsa mahsup edilecek borçlar da değerlendirmede belirleyici oluyor.

Ev sahibi depozitonun tamamını kesinti yapabilir mi?

Depozitonun tamamının ev sahibinde kalabilmesi için kiracının gerçekten sorumlu olduğu ve hukuken talep edilebilecek bir borç ya da zarar bulunması gerekiyor.

Ödenmemiş kiralar, kiracıya ait olduğu kanıtlanan faturalar ve kusurlu kullanımdan kaynaklanan gerçek zararlar mahsup edilebilecek kalemler arasında yer alabiliyor. Ancak herhangi bir hesaplama yapmadan veya somut gerekçe göstermeden depozitonun tamamını alıkoymak hukuken kabul görmüyor.

Uzmanlar, depozitonun ev sahibinin dilediği gibi kullanabileceği bir para olmadığını vurgularken, ödemelerin başlangıçta belgelenmesinin, tahliye sırasında teslimin yazılı yapılmasının ve olası zararların somut biçimde ortaya konulmasının anlaşmazlıkların önüne geçeceğine dikkat çekiyor.

Kaynak: haberler.com