Türkiye’de kiralık konut arayışında olanlar, son yıllarda bakımsız, eski ve yaşanabilirlik koşullarını karşılamayan evlerin dahi fahiş kira bedelleriyle sunulması nedeniyle ciddi bir sorunla karşı karşıya bulunuyor. Duvarları dökülmüş, tesisatı sorunlu, rutubetli ve temel onarımları yapılmamış dairelerin, bakımlı konutlarla aynı fiyatlardan ilanlara çıkması tepkilere yol açıyor.
Geçmişte kiracıların yararlanabildiği “onarımı kiradan düşme” uygulaması büyük ölçüde ortadan kalkarken, taşınma giderleri, depozito ve emlakçı komisyonuna ilave olarak bakım ve onarım masraflarının da kiracılara yüklenmesi tabloyu daha da ağırlaştırıyor. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük kentlerde kiralık konut bulmak adeta bir yarışa dönüşürken; özellikle üniversite çevrelerinde öğrenciler ve dar gelirli vatandaşlar, makul fiyatlı ve bakımlı evlere ulaşmanın neredeyse imkansız hale geldiğini dile getiriyor. Kiracılar, ev sahiplerinin herhangi bir masrafa katlanmadan yüksek kira talep etmesini adaletsiz ve ekonomik açıdan sürdürülemez olarak değerlendirirken, ortaya çıkan tablo kiralık konut piyasasında kamu otoritesinin düzenleme eksikliğini bir kez daha gündeme getiriyor.
DÜNYADA DURUM ÇOK FARKLI İŞLİYOR
Kiralık konut piyasasında ortaya çıkan bu durumun temelinde büyük ölçüde kamu denetimi eksikliği bulunuyor. Türkiye’de bir konutun kiraya verilebilmesi için hangi asgari koşulları taşıması gerektiğini belirleyen bağlayıcı bir yasal standart yer almıyor. Bu nedenle elektrik tesisatı, su kaçakları, yapısal sağlamlık ve sağlık açısından güvenli olup olmadığı gibi pek çok unsur denetlenmeden evler kiraya çıkarılabiliyor.
Gayrimenkul hukuku uzmanı Av. Derya Kozal, konuyla ilgili yaptığı açıklamada “Türkiye’de kiralık konutların yaşanabilirlik açısından denetlenmesi zorunlu değil. Kiraya verilecek evlerin sertifi kalandırılması veya uygunluk raporuna tabi tutulması gerekmiyor. Avrupa’nın pek çok ülkesinde kiralanacak konutlar için minimum yaşam standardı şartları uygulanıyor. Özellikle ABD’de bu yasal bir mecburiyet. Genelde kiracı sonrası evin yeniden tadilatını sigorta şirketleri karşılıyor. Türkiye’de ise bu konu tamamen ev sahibinin inisiyatifi ne bırakılıyor” diye konuştu.
"EVİ GÖRÜNCE BİZ BİLE ŞAŞIRIYORUZ"
Kiralık konut piyasasında yaşanan sıkıntıların bir kısmı emlakçılar tarafından da dile getiriliyor. Sektörde uzun yıllardır çalışan emlak danışmanı Serdar Kurtoğlu, durumun kendileri açısından da zorlayıcı olduğunu belirterek “Bazen eve girdiğimizde biz bile şaşkınlık yaşıyoruz. Müşteriler yüksek fiyatı görünce tepki gösteriyor ve çoğu zaman bizi suçluyor. Oysa fiyatı belirleyen kişi ev sahibi. Ev sahibi herhangi bir masraf yapmadan ‘piyasa bu’ diyerek yüksek kira talep edebiliyor. Bazı evler gerçekten kiralanamayacak durumda. Ancak ilan sitelerine konulduğunda sanki makul bir seçenekmiş gibi görünüyor” ifadelerini kullandı.
EK ONARIM MASRAFI KİRACIYI ZORLUYOR
Şehir planlama uzmanı Dr. Fikret Aktürk, konunun yalnızca konut piyasasıyla sınırlı olmadığını ifade ediyor. Kiracılara yüklenen onarım ve bakım maliyetlerinin özellikle düşük gelirli vatandaşların hayat standartlarını doğrudan etkilediğini belirten Aktürk “Kiralık evlerde bakım mesuliyetinin kiracıya yüklenmesi ekonomik açıdan ciddi bir eşitsizlik oluşturuyor. Dar gelirli vatandaşlar, daha sağlıklı ve güvenli bir eve taşınma şansını kaybediyor. Çünkü taşınma masrafına ek olarak onarım giderlerini karşılayamıyor. Bu durum uzun vadede sosyal mobiliteyi etkiliyor. İnsanlar daha iyi semtlere taşınamıyor, çocuklar daha iyi hayat şartlarına erişiyor. Kiralık konut piyasası aslında toplumsal refahı belirleyen en önemli alanlardan biri… Bunun için standartların belirlenmesi ve denetim mekanizmalarının güçlendirilmesi gerekiyor” dedi.
EV SAHİPLERİ DE KÖTÜ KİRACIDAN ŞİKAYETÇİ
Kiralık konut piyasasındaki problemler yalnızca kiracıları etkilemiyor. Ev sahipleri de zaman zaman kötü niyetli veya dikkatsiz kiracıların bıraktığı hasarlardan şikâyet ediyor. Bazı kiracılar bilinçli ya da bilinçsiz şekilde eve zarar verebiliyor ve ev sahibine yüksek onarım maliyetleri bırakabiliyor. Bir ev sahibi yaşadığı durumu şöyle anlatıyor: “Kiracı çıkarken evin ne hâle geldiğini görseniz, ev sahibinin nasıl mağdur olduğunu anlarsınız. Her kiracı çıkışında eve yaptığım bakım, toplam kira gelirimin yarısı kadar tutuyor. Bir de kira gelirinin vergisini ödüyorum. Sonuç olarak bana neredeyse hiçbir şey kalmıyor.”
Bu tablo, kiracı–ev sahibi ilişkisinin iki taraflı zorluklar içerdiğini gösteriyor. Piyasanın sağlıklı işlemesi için hem kiracıların hem de ev sahiplerinin korunacağı bir sistem ihtiyacı giderek daha fazla hissediliyor.
"EKSPERTİZ SİSTEMİ DEVREYE ALINABİLİR"
Gayrimenkul hukuku uzmanı Av. Derya Kozal, kira sözleşmelerindeki “girdiğin gibi bırakacaksın” maddesi ve depozitonun teoride yeterli görünse de pratikte çoğu zaman yetersiz kaldığını belirtti. Artan tadilat ve onarım maliyetleri sebebiyle evden çıkışta oluşan gerçek zararların depozitoyla karşılanamadığını, resmî hasar tespit süreçlerinin ise zaman ve maliyet yüzünden tercih edilmediğini söyledi. Davaların uzun sürmesi de ev sahiplerini yargı yolundan uzaklaştırıyor. Kozal’a göre temel problem, Türkiye’de kiralık konutlarda mecburi çıkış raporu ve bağımsız denetim sisteminin bulunmaması. Kiraya verilecek evlerin yaşanabilirlik, tesisat ve güvenlik açısından standartlara uygunluğu denetlenmeli; kiracı çıkışında ise bağımsız ekspertizle teslim durumu objektif şekilde raporlanmalıdır.
