Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, afet riski taşıyan alanlara ilişkin uygulamaları düzenleyen 6306 sayılı Kanun’un yönetmeliğinde önemli değişikliklere gitti. Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren düzenleme; riskli yapıların yıkımından, arsa haline gelen taşınmazların nasıl değerlendirileceğine kadar sürecin birçok aşamasını yeniden tanımlıyor.
NTV’nin aktardığına göre, yeni düzenlemeyle birlikte riskli bir yapının yıkılmasının ardından tapu kayıtlarında yer alan “riskli yapı” şerhi kaldırılacak. Bunun yerine, taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında işlem göreceğini belirten yeni bir kayıt tapuya işlenecek.
Dönüşüm süreçlerinde karar alma mekanizması da sadeleştirildi. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde ya da dönüşüm alanlarında yapılacak işlemler için paydaşların salt çoğunluğunun onayı yeterli olacak. Bu çerçevede parsel birleştirme, yeni yapı inşası, kat karşılığı projeler, hisse devri ve gelir paylaşımı gibi adımlar, maliklerin payları oranındaki çoğunluk kararıyla uygulanabilecek.
Öte yandan, dönüşüm sürecinin başlatılması için maliklerden yalnızca birinin talepte bulunması yeterli olacak. Bu talep üzerine toplantı yapılması zorunlu hale gelecek. Toplantıya ilişkin bilgiler muhtarlıklar, bina ilan panoları, noter kanalıyla ya da elektronik tebligat yoluyla paydaşlara duyurulacak.
Toplantılar, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğunun katılımıyla gerçekleştirilecek ve alınan kararlar resmi tutanakla kayıt altına alınacak.
Yeni düzenleme kapsamında, paydaşların salt çoğunlukla aldığı karara katılmayan maliklerin hisseleri, bedeli rayiç değerin altına düşmemek şartıyla açık artırma yoluyla diğer hissedarlara devredilebilecek. Açık artırmada alıcı çıkmaması durumunda ise bu paylar Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ ya da yetkili idare tarafından satın alınabilecek.
Riskli yapıların yer aldığı bölgelerde, alınan dönüşüm kararlarına uyulması koşuluyla hisselerin üçüncü kişilere satılmasının da önü açıldı.
Öte yandan, riskli yapının yıkılmasının ardından arsa niteliği kazanan taşınmazların satışına karar verilmesi halinde, arsa paylarının öncelikle Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili kamu kuruluşlarına teklif edilmesi zorunlu olacak.
Kamu kurumlarının satın alma yapması durumunda ise hak sahipleriyle konut ya da işyeri edinimine yönelik sözleşmeler düzenlenebilecek.
Zemin uygun değilse başka parselde yapı yapılabilecek
Yeni düzenleme, zemin yapısı ya da mevzuattan kaynaklanan kısıtlamalar nedeniyle aynı parsel üzerinde inşaat yapılmasının mümkün olmadığı durumları da kapsıyor. Bu kapsamda, yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımı yöntemiyle başka bir parsele devredilebilmesine olanak tanındı. Aktarım sürecinde, maliklerin yeni parselde paylandırılması ve ilgili diğer paydaşların onayının alınması şart olacak.
Parsel birleştirme işlemlerine ilişkin usuller de yeniden belirlendi. Birden fazla parselin birleştirilmesi için, her bir parselde hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğunun kararı yeterli sayılacak. Ancak riskli yapı bulunan parsellerle birlikte ele alınacak boş parseller açısından tüm maliklerin oy birliğiyle karar alması gerekecek.
Öte yandan, teminat uygulamalarında da değişikliğe gidildi. 1 Ocak 2024 tarihinden sonra düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, yüklenici firmaların talebi doğrultusunda yüzde 6 oranı esas alınarak yeniden düzenlenebilecek.
