Bu tepkilerin ardından başlatılan çalışmada artık son aşamaya gelindi. Ekonomi’nin edindiği bilgilere göre torba yasa taslağına, emlak vergisindeki artış oranlarına üst sınır getiren bir düzenleme eklenecek. Masada ağırlıklı olarak yüzde 50 olmak üzere, en fazla yüzde 100’e kadar çıkabilecek bir tavan oranı bulunuyor. Sonraki üç yıl için ise mevcut sistem korunacak ve emlak vergisi yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılmaya devam edecek.
“2021–2025 dönemi mercek altına alındı”
Emlak Vergisi’nde rayiç değer artışlarının nasıl hesaplanacağına ilişkin çerçeve büyük ölçüde oluşturuldu. Taslağın birkaç gün içinde tamamlanarak Meclis’e sunulması ve ardından torba yasa görüşmelerine eklenmesi bekleniyor. Fahiş artış şikâyetlerinin artması üzerine Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın talimatıyla AK Parti, yaz döneminde kapsamlı bir saha çalışması yürüttü. Yerel Yönetimler Başkanlığı’nın hazırladığı raporlarla yüksek artışların sebepleri, aynı değerdeki arsalar arasında görülen farklar ve belediyelerin olası hataları tek tek tespit edildi. Bu kapsamlı değerlendirmelerde 2021–2025 yılları arasındaki uygulamalar da yeniden gözden geçirildi. AK Parti’nin ekonomi ekibi tarafından aylardır sürdürülen çalışmanın iki maddelik çerçevesi MYK toplantısında Cumhurbaşkanı Erdoğan’a sunuldu; düzenlemeye son şeklin kısa süre içinde verilmesi bekleniyor.
“Çerçeve oluşturuldu”
AK Parti, Yerel Yönetimler Başkanlığı’ndan gelen saha raporlarını da değerlendirerek 2021–2025 dönemindeki emlak vergisi uygulamalarını yeniden masaya yatırdı ve yeni bir formül üzerinde çalıştı. Bu çalışmada öne çıkan seçenekler arasında Kasım 2026’dan sonra geçerli olacak bir tavan oran belirlenmesi ve 2026–2029 yıllarını kapsayacak dört yıllık rayiç artış oranının tanımlanması yer alıyor. Formüller içinde bu oranın uzun vadeli ve kalıcı hâle getirilmesi seçeneği de bulunuyor.
Belirlenecek dört yıllık rayiç artış oranının süreklilik kazanmasıyla, konut piyasasında rayiç değer ile gerçek değer arasındaki uçurumun vatandaş lehine azaltılması hedefleniyor. Düzenlemenin, 2017’de çıkarılan yasaya benzer bir yapıda olması planlanıyor. Buna göre 2026–2029 dönemini kapsayan tek bir oran belirleyen bir yasal düzenleme yapılacak. Bu dönemde vergi artışları, yeniden değerleme oranlarının yarısı üzerinden hesaplanacak. Örneğin, 2025 yılında 1000 TL emlak vergisi ödeyen bir mükellef için artış yüzde 50’lik tavanla sınırlanırsa, 2026’da ödenecek tutar 1500 TL olacak. 2027 için ise yeniden değerleme oranının yarısı uygulanacak; yeniden değerleme oranı yüzde 30 olursa vergi yüzde 15 artacak ve mükellef bu kez 1775 TL ödeyecek.
Bu noktaya nasıl gelindi?
Türkiye’de emlak vergisi değerleri, Emlak Vergisi Kanunu ve Vergi Usul Kanunu gereği, 7 üyeden oluşan Takdir Komisyonları tarafından her dört yılda bir belirleniyor. Komisyonun iki üyesi belediyeden, üç üyesi defterdarlık ve tapu müdürlüğünden geliyor. Diğer üyeler ise ticaret odası ve ilgili mahalle muhtarından oluşuyor. Komisyon, bölgede gayrimenkul değerlerinde yaşanan değişimleri esas alarak yeni vergi değerini tespit ediyor. Ara yıllarda ise vergi tutarları yeniden değerleme oranının yarısı üzerinden güncelleniyor.
Cumhurbaşkanı yetki kullanırsa yasa değişikliği gerekmiyor
Mevcut düzenlemelere göre Cumhurbaşkanının, dört yılda bir belirlenen emlak vergisi matrahının değiştirilmeden uygulanmasını sürdürme yetkisi bulunuyor. Bu yetkinin kullanılması halinde, yeni bir yasal düzenleme yapılmasına gerek kalmadan emlak vergisi değerleri sadece yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılarak uygulanabilir. Yani Cumhurbaşkanı Erdoğan bu adımı atarsa, vergi artış oranı otomatik olarak sınırlanmış olacak.
Emlak vergisi geliri nereye gidiyor?
Emlak vergisinden elde edilen tüm gelir doğrudan ilçe belediyelerinin bütçesine aktarılıyor. Yaygın kanaatin aksine, büyükşehir belediyeleri kendi sınırları içinde toplanan bu vergiden pay almıyor. Aynı şekilde, emlak vergisi tahsilatlarının hiçbir bölümü merkezi yönetimin genel bütçesine de yönlendirilmiyor.
Rayiç değerleri kim belirliyor?
Rayiç bedellerin ve vergiye esas değerlerin belirlenmesi süreci hem yerel yönetimler hem de merkezi idareyi ilgilendirdiği için zaman zaman siyasi tartışmaları da beraberinde getiriyor. Arsaların değerinin tespiti, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 72. maddesinin ikinci fıkrasına göre oluşturulan takdir komisyonları tarafından yapılıyor. Aynı hüküm, binaların değerlerini belirlemekle görevli komisyonların oluşumunu da düzenliyor.
Komisyonun üyeleri şöyle:
a) Belediye başkanı veya tevkil edeceği bir memur (başkan)
b) İlgili belediyeden yetkili bir memur
c) Defterdarın görevlendireceği iki memur
ç) Tapu müdürü veya tevkil edeceği bir memur
d) Ticaret odasınca seçilmiş bir üye
e) İlgili olduğu arsalara ilişkin organize sanayi bölgesini temsilen bir üye
f) İlgili mahalle veya köy muhtarı
Emlak vergisinin etkilediği vergi ve harçlar
- Değerli Konut Vergisi,
- Tapu Harcı,
- Damga Vergisi,
- Veraset ve İntikal Vergisi,
- Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı,
- Gelir vergisi (gayrimenkul alım satım kazançlarında ve GMSİ)
