Devletin, kiraya yaklaşan aidat artışlarına karşı tedbir amacıyla uygulamaya koyduğu yeniden değerleme oranı, görevini doğru yapan site yönetimlerinde belirleyici bir unsur olmadı. İstanbul’un yoğun toplu konut bölgeleri olan Avcılar ve Beylikdüzü’nde yüzlerce konutun yer aldığı ve görece düşük aidatlarla yönetilen sitelerin yöneticileri, zam oranlarının yeniden değerleme yerine gerçek ihtiyaçlara göre belirlenmesi gerektiğine dikkat çekti.
KALEM KALEM HESAPLAMA
Fahiş aidat artışlarının gündemde olduğu bu süreçte, planlı ve şeffaf bütçeleme yapan site yönetimleri vatandaşların güvenini kazanıyor. Giderleri kalem kalem hesaplayarak ihtiyaçlara göre aidat belirleyen siteler, geniş sosyal olanaklar sunmalarına rağmen makul ücretlerle hizmet vererek öne çıkıyor. Uzman yöneticiler ise aidat artışlarının sabit oranlar yerine sitenin gerçek gereksinimleri ve sürdürülebilir hizmet anlayışı esas alınarak yapılmasının, hem site sakinleri hem de yönetimler açısından uzun vadede fayda sağladığını ifade ediyor.
YAPILAN ZAMLAR MAKUL KARŞILANDI
İstanbul’da toplu konutların yoğunlaştığı Avcılar Ispartakule ve Beylikdüzü’ndeki bazı sitelerde yapılan aidat artışlarının site sakinleri tarafından makul bulunmasının başlıca nedeni, sunulan hizmetlerin kapsamı olarak gösteriliyor. Bu sitelerde fitness salonu, yüzme havuzu, geniş peyzaj alanları, halı saha, kapalı otopark ve 24 saat kesintisiz jeneratör gibi birçok sosyal imkânın ek ücret alınmadan sağlandığı belirtiliyor. Söz konusu site yönetimleri ise aidat artışlarında yeniden değerleme oranı yerine, sitenin gerçek ihtiyaçlarının esas alınması gerektiğine dikkat çekiyor.
GELİR VE GİDER DOĞRU HESAPLANMALI
Söz konusu sitelerden olan Bizim Evler 6 Site Yöneticisi Murat Odabaş, site aidat artışlarını yapış şekillerini anlatarak “Öncelikle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve daha sonra sitemizin bir yönetim planı var, bunu dikkate alıyoruz. Bu yönetim planında aidatların eşit mi yoksa metrekare bazında mı olacağını açıkça belirtir. Bu yönetim planına göre metrekare ya da eşit paylaşım, ona göre aidatlar paylaşılır. Ama önce bir bütçe yapılır, biz buna işletme projesi diyoruz. Burada giderleri çok iyi hesaplamak lazım. Aidatlar ‘yüzde kaç artırayım’ diye hesaplanmamalı. Yüzde 50 mi olsun yüzde 25 mi olsun? Böyle aidat artışı yapılmaz. Aidat artışında önümüzdeki yılın bütün giderleri tek tek yazılır. Gelirleri de yazılır. Yani giderler tek tek hesaplanır da yazılır” dedi.
Odabaş, bazı yöneticilerin tecrübe eksikliği sebebiyle kat malikleriyle yaşadığı problemlere atıfta bulunarak "Bazı yerlerde, bazı sitelerde tecrübesiz yöneticilerin kat malikleriyle site sakinleriyle problemlerine şahit oluyoruz. Bunlar yanlış hesaplamadan kaynaklanan yüzde ile kafalarından 'şu kadar artırdım' demekle yapılan bütçelerden kaynaklanıyor. Gerçek giderleri hesaplayarak site ihtiyaçlarına cevap verecek ve sene içinde de eksik kalmayacak, eksi vermeyecek, yoksa hizmetler yürütülemez" şeklinde konuştu.
TEK TEK BELİRLENMELİ
Doğru hesaplamanın kritik önem taşıdığını belirten Site Yöneticisi Odabaş “Aidat artışlarının temel sebebi asgari ücret zamlarıdır; çünkü site giderlerinin en büyük kalemini personel maliyetleri oluşturur ve çalışanlara asgari ücretin altında zam yapılması mümkün değildir. Aidatlar yüzde hesabıyla değil, tüm giderlerin tek tek belirlenip toplam bütçenin kat maliklerine paylaştırılmasıyla hesaplanır. Tekil ve uç örnekler üzerinden genelleme yapmak kamuoyunu yanıltır; çünkü her sitenin şartları ve giderleri farklıdır. Güvenlikten teknik desteğe, peyzajdan bakım ve sulamaya kadar çok sayıda hizmet verildiği için giderler yüksektir. Bu nedenle site yöneticiliği günümüzde oldukça zor ve kapsamlı bir meslek hâline gelmiştir” dedi.
ASIL BAŞARI AİDAT DEĞİL YÖNETİMDE
Marmara Evleri 3 Site Yöneticisi Ali Gürsel Ovalı ise “Tam teşekküllü sosyal tesis alanlarına sahip sitelerde belirli bir aidat seviyesinin olması son derece doğal ve kaçınılmazdır. Yüzme havuzlarından spor alanlarına, çocuk oyun alanlarından güvenlik hizmetlerine, teknik bakım ekiplerinden peyzaj düzenlemelerine kadar çok geniş bir hizmet zinciri söz konusudur. Bu hizmetlerin kesintisiz, kaliteli ve güvenli şekilde sürdürülebilmesi ciddi bir planlama, bütçe disiplini ve profesyonel yönetim anlayışı gerektirir. Bizim sitemizde tam teşekküllü sosyal tesis alanları var. Böyle bir sitede aidatların 5 ile 7 bin lira arasında değişmesi normal. Ancak altını özellikle çizmek gerekir ki, bir sitenin başarısı yalnızca aidat rakamlarıyla ölçülemez. Asıl belirleyici olan, toplanan aidatların nasıl yönetildiği, ne kadar verimli kullanıldığı ve uzun vadeli bir bakış açısıyla planlanıp planlanmadığıdır. Doğru yönetilen bir sitede kaynaklar şeffaf biçimde kullanılır, bakım ve onarım süreçleri aksatılmadan yürütülür, muhtemel problemler büyümeden önlenir ve sakinlerin hayat kalitesi sürekli olarak korunur” dedi.
Ovalı ayrıca “Başarılı bir site yönetimi, yalnızca bugünü değil geleceği de planlar. Ortak alanların yıpranmasını önleyecek yatırımların zamanında yapılması, enerji ve işletme giderlerinin optimize edilmesi, sosyal alanların sürdürülebilir şekilde işletilmesi sitenin uzun vadede değer kaybetmesini engeller. Bu yaklaşım, hem aidatların kontrol altında tutulmasını sağlar hem de mülklerin değerini koruyan bir yapı oluşturur. Dolayısıyla sürdürülebilir, düzenli ve yüksek yaşam standartlarına sahip sitelerin arkasında mutlaka güçlü, disiplinli ve profesyonel bir yönetim anlayışı vardır. İyi bir yönetim, aidatı bir maliyet kalemi olmaktan çıkarıp, site sakinlerine geri dönen bir yaşam kalitesi ve değer artışı unsuruna dönüştürür. Bizim bu noktadaki başarımızın sırrı da budur” dedi.
